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4月份的经济数据，三个字可以概括： 很糟糕！

备受瞩目的CPI仅增长了0.1%，物价几乎没涨，消费根本没起来，无论是淄博烧烤，还是五一旅游，都无法从根本上撼动老百姓要一躺到底的决心。

4月份的数据，跟五一有关系吗？ 当然有。五一的订单多是4月下的，比如酒店、旅行团、机票，自然会列入4月的统计。

出游人数比2019年增长19%，但旅游收入只增长0.7%。所以五一的热闹，只是赚了个吆喝。

消费为什么一直起不来？专家有各种解释，但老司机最为信服的解释只有两个字：

没钱！

说没钱肯定有人不同意，居民存款不是大幅增长吗?北京人均存款都快到30万了，哪来的存款？

奥妙就在”平均“二字，中国什么事只要一平均，那就不是个事了。

最近有张图很火，世界各国居民可支配收入总和/GDP的比例，看完伤自尊了，中国甚至不如印度。 GDP是创造的经济总量，可视为一个大蛋糕，居民收入就是分到每个人手上的蛋糕。这个比例越低，表明居民从经济增长中的获益越少。

没有获得感！

明明是主要经济体中增长最快的国家，老百姓怎么就没得到好处？钱都特么去哪了？

要回答这个问题很难，老司机只能笼统的说，太多的财富消耗到了无效率的地方，比如地方债务、僵尸企业、公职人员退休金等。

也有可能就像司马*说的，都被资本家卷走了。不过，就算美英法德日这些资本家的国度，居民收入在经济中的占比，也比我们高。

2月短暂的热潮后，3-4月经济的糟糕表现肯定出乎大多数人的预料。我们曾以为口罩过后经济会逐渐恢复，无非是快与慢。

具体到楼市，4月份全国商品房销量环比下跌27%，住户贷款减少2411亿元，其中中长期贷款减少1156亿元。

中长期贷款约等于房贷，减少表明购房意愿在进一步收缩。

神奇的是，居民不贷款，存款也减少了1.2万亿，钱哪里去了？

显然不是消费，物价没起来；也不是投资，房价没有起来。

最大的可能，还是用来还贷了。对投资收益的不乐观，或是对收入前景的不乐观，居民选择了还债。

无债一身轻。

说到这里，不得不提到存量房贷利率，到今天，房贷加点还纹丝不动，这种歧视性的利率，积大的促进了居民提前还贷。

但银行就是选择不理不睬。

上周，住建部出台了一个通知，要求中介机构降低中介费，网上欢呼声一片。

二手房交易不火，是因为中介费太高吗？美国、日本的中介费是6%，台湾是5%，香港是3%。

银行的屁股打不得，税务的屁股不能打，只有中介的屁股挨板子了。

面对现实，我们正处在一个螺旋下降的通道中。

巴菲特在今年的股东会上说： 梦幻般的增长时代已经结束了。

当然，他说的是全球。

中国也好不到哪里去，房地产的出清周期刚走了一半，还有2-3年的煎熬期；中美地缘竞争及逆全球化，外贸形势中期不乐观；再叠加长期的人口衰退、老龄化以及城市化进程接近尾声。

我们的梦幻时代也已经结束了。

面对着极不确定的未来，降低负债是最明智的选择。

持有三五套甚至七八套房产的投资人，如果债务余额超过房产市值的60%，我认为是偏高的，比如持有1000万的房子，如果贷款余额超过600万，就有必要降负债了。

另外一个衡量指标是现金流，这比负债表更重要。扣除家庭生活必须的支出后，每月的平均收入，至少应该覆盖房贷的1.5倍。

也就是说，如果每月家庭开支20000元，房贷还款也是20000元，收入至少应该在50000元以上。

当然，如果收入稳如狗，或者有老可以啃，现金流可以更有弹性一些。

老司机最近又接到很多房东的咨询，其中大部分是来询价的。

我们的估价服务还在继续，但我不想推，因为收费实在太低了。

下半年可能会针对房东推出一个服务包，包括定价、推广和全流程指导。相应的，费用要高不少。

对于缺乏认知的人来说，知识付费是不便宜的，几千块钱付出去，却没有实实在在的商品拿到手。

但反过来想，房产都是几百上千万的买卖，如果出现一点点差错，相差的可能就是几万几十万了。

知识付费其实是一个以小博大的交易。买错了，损失很小；买对了，则赚的很大。

接触的房东越多，老司机越感到不安：

投资客比想象的要更加盲目，亏损面比想象的要更大，调整也可能比想象的要更久。

我们或有机会可以实现软着陆。最早是2021年，开发商救得不及时；第二次是去年初，被口罩给耽误了；第三次是今年初，但今日不同往日，经济一塌糊涂，百姓捂住钱包，为国接盘也有心无力了。

现在还剩下一波有钱人在接盘，当务之急是给他们放开限价，如果他们不买了，楼市就彻底熄火了。

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