文/谢逸枫
房住不炒、长效机制是长期的制度完善,短期首要的宏观政策目标是拼经济、救楼市,让房地产市场回归市场。房地产一次性全部“出清、一刀切全面去杠杆的举措,不符合当前经济形势。
(资料图片)
房地产市场企稳、房企脱险最大的核心、最根本问题,是调控政策。目前房地产调控政策与房价、购房者、房企、供需预期背离,归根结底是调控政策违反市场经济规律,违背市场逻辑。
房地产市场降温、经济与房地产企稳基础不牢固、房企未脱离风险、房地产危机重重,根源于调控政策,即调控政策的一刀切、不稳定性、不确定性,抒困与需求端政策落实不到位。
疫情期间,市场持续下行、爆发一系列的危机,由于利好政策短期鸣金收兵,后面政策调整滞后,还出台购房者、房企新卡脖子政策导致房地产雪上加霜,疫情管控放开,又错过救市时机。
三年疫情、调控政策反反复复(2016年10月加码-2018年收紧、2019年差别化、2020年前6月放松,2020年7月-2022年2月收紧,2022年3月-2023年至今紧中有松),让房地产市场持续低迷。
加上卡(购房者、房企)脖子的9个限制住房买卖政策,还有三道红线、房地产贷款集中制、22城宅地供应集中制,导致房地产供需预期、价格、市场机制、彻底打乱,陷入恶性循环局面。
政策的不稳定性、不确定性、落实不到位,来源房住不炒、长效机制的国家基调。同时各个落实金融16条、四支利箭政策的部门,落实不到位,况且市场对房地产失去信心,市场四面楚歌。
既想拯救房地产,又不想出大招。既想扶持房地产,又不想房地产火爆。既想房地产企稳复苏回暖,又不想房价上涨。既想抑制有钱人需求,又想房地产支撑经济。可谓是非常纠结的心理。
现在的房地产市场与政策,好比人在ICU,一边输血,一边卡管。挤牙膏式的政策微调,卡脖子式的调控,房地产怎么可能会企稳,怎么可能会复苏回暖,房企怎么可能走出危机。
按照当前的经济形势、房地产市场问题、房企风险看,如果依然是小打小闹、挤牙膏的出政策,政策微调,或者是金融16条、四支利箭政策执行不到位,肯定是难解决已经发生的经济、房地产市场问题。
总结2022年3月-2023年至今出台的房地产救市政策看,一是针对需求端的因城施策,主要为限制性、税费、财政补贴、人才政策微调,放松范围为集中于少部分二三四五线城市、郊区。二是针对房企、保交楼的金融16条、四支利箭抒困政策。
地方、区域城市出台的楼市救市政策(限购、限贷、限售、限价、限签、限离、限商住、限户型与限面积、首付与利率下降、二手房指导价、二手房带押过户、人才购房、落户放宽、购房补贴、税费免减、购买商品房转租赁房、公租房、共有产权房、房票安置)效果不显著。
原因是挤牙膏式的楼市政策微调、放松,政策的范围小、规模小、力度小,而核心的卡购房者需求端脖子政策没有取消。因此,地方政策微调激活的需求基本为自住型的首次需求,改善需求难释放。
需求端与政策背离,已经无法令房地产市场保持持续性的复苏、企稳、回暖,也导致房企危机蔓延,销售回款的下降,影响到还债、交楼、经营、投资等,最后房地产放缓影响经济企稳。
资金端与房企背离,已经让险情房企雪上加霜。金融16条、四支利箭作为房企、保交楼的抒困政策,落实不到位。同时险情房企根本无法享受融资政策利好,反而国企、央企、城投企、非险情的头部房企受益最大。
救楼市还有什么全国性大招,除了去年已经出台的金融16条、四支利箭外,就是地方楼市政策微调。不可否认的是目前政策效果差,意味着还需要新的政策与取消、暂缓执行之前的卡脖子政策。
笔者呼吁建议,房地产救市分三步走。第一步需求端出新的政策与取消卡脖子的政策。第二步保交楼的新政策出台与强化之前的保交楼政策,提供资金。第三步化解债务政策出台与暂缓执行卡脖子政策及监督落实金融16条、四支利箭。
救楼市还有什么全国性、区域性大招?笔者经过研究、统计总结看,救楼市全国性、区域性大招,主要为之前的楼市调控政策取消、暂时执行,其次是落实之前出台的利好政策,最后出新的救楼市政策。
一则放松、取消楼市限购、限贷、限售、限价、限签、限离、限商住、限户型与限面积的限制政策。一线城市的优化限购放松,社保或纳税年限缩短为1年,放宽人才、新市民落户、多孩家庭的购房套数。
在首付比例、房贷利率、税费减免,财政补贴方面优惠,支持改善住房需求。一线城市除限购外,其他限制楼市政策全部取消。而二三四线城市的限制楼市政策全部统统取消,同时调整多孩家庭的限购套数。
二则提高公积金贷款额度、延长房贷年限、二手房带押过户、发放购房补贴、购房资格互认、降低房产交易中介费等传统意义措施方面加大力度外,扩大取消二手房指导价的范围,加强预售资金监管。
三则一二三线城市城市优化“普通住宅”的认定标准,降低非普宅的商业银行、公积金贷款首付比例、房贷利率和交易税费,降低购房成本和门槛。允许部分商业项目、工业项目转为普通住宅。
四则取消认房又认贷,首套房认定标准调整为认房不认贷。五则首套房首付15%-20%,二套房25%-30%,三套房首付40%(多孩家庭),一、二、三套房贷利率全面下调。
六则房企经营、土地、房产交易税费免减。七则降准、降息。八则重启棚改货币化,大规模房票安置。九则地方政府、国企央企出资购买房企的库存房子,收购存量住房转为共有产权住房、保租房、公租房,加强保障性住房供应。
十则六大国有银行各出资2万亿元到3万亿元,保竣工保交房,购买险情房企债券。十一则三道红线、房地产贷款集中制暂缓3年执行,取消宅地集中。十二则监督银行、交易所、政府部门全面落实已经出台的金融16条、四支利箭政策。
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