2019年12月28日，中国人民银行发布公告称：为了进一步深化利率改革，商业银行要与存量房贷客户重新签订贷款合同，把利率方式切换为LPR利率或者固定利率。切换工作从2020年3月1日开始，原则上在2020年8月31日前完成。

利率换锚

其实，早在2013年开始，中国就开始发布LPR利率作为参考。2019年8月，央行公告宣布未来贷款利率都要锚定LPR利率。如今，存量住房贷款也要换锚了。可能很多小伙伴都有疑惑：LPR利率到底是什么？对于贷款者而言，换成哪一种利率更合算呢？

【资料图】

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贷款基准利率

在LPR之前，我国贷款利率锚定的是中国人民银行发布的“存贷款基准利率”。

存贷款基准利率变化情况

央行会根据市场情况和国家政策随时调整基准利率：当经济过热需要刹车时，上调基准利率收紧银根；当经济增长低迷需要刺激经济时，下调基准利率，让市场资金充沛。自2015年10月央行最后一次下调后，基准利率已经四年保持不变。

商业银行在贷款给个人和企业时，锚定的利率就是基准利率。商业银行可以跟客户进行协商，根据自身和贷款客户的资质抵押情况，把利率上下浮动。一个简单的计算利率方法是：

以房贷为例：目前五年以上贷款基准利率是4.9%， 由于国家的“房住不炒”原则，房贷利率普遍上调。假如某地首套房上浮10%，则他贷款的年利率为

如果购房者买入二套房，利率上浮30%，那么年利率为：

合同签订后，贷款基准利率会随着国家政策的变化而变化，但是浮动比例保持不变。也就是说：如果有一年，贷款基准利率变为了6%，那么首套房和二套房的利率则会分别变为6.6%和7.8%。

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利率双轨制

那么，原本的基准利率也是浮动利率制，为什么现在要换锚到LPR呢？这是为了向市场经济靠拢，让利率的双规制并轨。

在市场经济国家，利率是由市场的资金充盈程度决定的，资金越充盈，利率就会越低，具体体现在银行之间的隔夜拆借利率降低。央行也可以通过一些货币手段影响市场利率，在市场资金不足时投放资金，在资金过多时收拢资金。

例如：我国央行向商业银行投放贷款的一种方式叫做MLF——中期借贷便利。商业银行将一些抵押物质押给央行，换取一定期限、数额的贷款，同时向央行支付利息。在这个过程中，央行可以控制MLF的数量总额和利率高低，从而影响市场。

中期借贷便利

不过，MLF并不是强制性贷款，商业银行可以选择从央行贷款，也可以选择不从央行，而是从其他商业银行贷款。所以央行的MLF利率并不能偏离市场太多，这是一种市场化的利率调控手段。

央行向商业银行发放中期借贷便利

可是于此同时，商业银行拿到资金之后，需要把资金放贷给个人和企业，还需要参考一个利率，这就是央行发布的基准利率。基准利率是由央行制定的、是一种政策化利率。

商业银行向个人和企业发放贷款

这样，就存在市场、政策两种不同的利率水平。如果市场利率较低，商业银行就能以较低的成本拿到资金。但是假如基准利率较高，这部分资金就会滞留在商业银行，没有办法进入实体经济或者个人贷款者。

如果希望在金融市场上更加市场化，就应该取消政策性利率——基准利率，用一种更加市场化的方法取而代之，这就是LPR利率的设计初衷。

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贷款基础利率

贷款基础利率，也称为贷款市场报价利率、最优贷款利率（Loan Prime Rate, LPR），是银行向最优质客户提供贷款的利率，由商业银行报价决定。简单来说，LPR利率包含两个部分：MLF成本和风险利润加点。

其中，MLF利率是商业银行从中央银行拿到贷款所付出的成本利率，由中央银行决定，受市场波动影响；风险利润补偿是商业银行为了盈利、弥补风险所需要的必要利息加点，由商业银行报价决定，同样受市场波动影响。

为了能够最大范围的代表市场情况，央行指定了18家商业银行各自独立报价，这18家银行有：

中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中信银行、招商银行、兴业银行、浦东发展银行、中国民生银行、西安银行、台州银行、上海农村商业银行、广东顺德农村商业银行、渣打银行(中国)、花旗银行(中国)、微众银行、网商银行

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这18家银行中有大型国有商业银行如工商银行，也有典型的股份制银行如招商银行，还有城市银行如台州银行，甚至包含了外资银行如渣打银行和互联网银行如微众银行。在每个月，这18家银行要根据MLF利率情况和自己对市场的判断，报出LPR利率。从这18个报价中去掉一个最高价、去掉一个最低价，余下的16个报价取算数平均值，就得到了当月的LPR利率。值得注意的是：虽然从规模上讲这些银行的资产相差巨大，但是在行使LPR报价权时，每家银行的地位是相同的。

LPR利率变化

在银行与个人、企业签订贷款合同时，LPR利率就代替了之前贷款基准利率。各银行可以锚定LPR利率，在这个利率的基础上根据个人、企业的资质和抵押情况，进行再次加点：如果个人和企业的资质好，加点可以为零甚至是负；如果个人企业的资质不好，或者受到国家政策管控，加点就会高一些。

通过这种改革，央行可以放弃基准利率，转而主要控制向商业银行投放的中期借贷便利MLF，再结合市场的实际情况，由商业银行给出LPR利率。将利率定价权由央行交还给市场，这样就实现了两轨并作一轨，向利率市场化又迈出了重要一步。

利率并轨

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LPR下的房贷利率计算

在新的政策下，银行会在LPR利率基础上加点作为贷款利率与贷款者签订合同。加点又分为两部分：政策加点和协议加点。例如：2019年12月20日央行公布的五年以上LPR贷款利率为4.8%， 同时规定首套房贷款利率不能低于LPR利率，二套房贷款需要上浮60个基点，如果某银行为了利润再和贷款者协商加点0.5%，这样贷款利率就是：

签订合同后，如果LPR利率变化，贷款者利率中的第一部分就会发生变化，但是第二部分（政策加点）和第三部分（协议加点）在合同签订时候就固定不变了。如果有一天国家希望再次刺激房市，则可以调整政策加点，让新增贷款的利率下降，但这并不影响之前的贷款者。

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LPR利率和固定利率哪个更合算？

根据央行的公告：之前签订的个人商业贷款利率方式也要转换为LPR浮动利率或者固定利率，哪一种方式对购房者更合算呢？

我们先来说明一下具体的转换方式。例如有一个购房者，他购买首套房的利率为5.39%，现在要转换为LPR利率。央行规定：转换时锚定2019年12月20日LPR利率水平（4.8%），通过加点方式保证2020年利率与原有方式相同。所以转换时他的LPR利率加点计算方法是：

很容易计算出这个加点是0.59%，从此之后，这个加点就不再发生变化。在未来，这个贷款者的年利率为

如果LPR利率变化，贷款者的利息也会随之变化。值得注意的是：这个加点可能是负的，因为在几年以前房贷还存在利率打折的情况，贷款者的利率低于4.8%，加点就是负的：他的实际利率会低于LPR利率。

除了这种方式以外，购房者也可以选择转换成固定利率，也就是无论未来LPR利率如何变化，贷款者的利率都固定为5.39%，直到所有贷款还完。

究竟哪种方式对购房者更合算呢？从世界范围来看，国家发展到一定程度，利率都会下行。在日本、欧洲等很多发达国家，利率是0甚至是负的。所以从长远看，利率下行的概率远远超过利率上行的概率，选择LPR利率模式，应该是比较合算的。

注：此文最早发布于2020年3月